Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen: hoe ziet het opleverdossier eruit?

Op 1 januari 2021 treedt de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen stapsgewijs in werking. De nieuwe bouwwet moet zorgen voor meer bouwkwaliteit. Ook geeft de wet opdrachtgevers van aannemers een sterkere juridische positie. Aannemers moeten hun opdrachtgevers, met name particuliere opdrachtgevers, beter informeren over wat zij hebben gebouwd met een consumentenopleverdossier. Dit opleverdossier staat los van het dossier bevoegd gezag  Nota van toelichting concept-Besluit kwaliteitsborging voor het bouwen, blz: 29. Het dossier bevoegd gezag is bedoeld om gemeente informatie te geven om wel of niet te handhaven. Dit dossier bevat de verklaring van de kwaliteitsborger dat het gerealiseerde bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische vereisten van het Bouwbesluit.

De wet zegt niet welke informatie je als aannemer concreet moet aanleveren via het opleverdossier voor consumenten. En ook niet hoe je dat moet doen. In dit blog leg ik uit hoe het opleverdossier eruit kan zien.

Wat is het opleverdossier onder de Wet Kwaliteitsborging?

Het nieuwe artikel 7:757a BW In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in art. 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval: a. tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk; b. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk. verplicht de aannemer om bij de gereedmelding een opleverdossier te verstrekken.

Dit dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en verplicht de aannemer om bij de gereedmelding voor de oplevering artikel 7:758 lid 1 BW een opleverdossier te verstrekken met gegevens en bescheiden die zijn opdrachtgever volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden waaronder in ieder geval:

  1. Tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede gebruiksfuncties van het bouwwerk;
  2. Gegevens en bescheiden die nodig zijn voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Met opdrachtgever bedoelt de wet alle soorten opdrachtgevers, particuliere- èn professionele opdrachtgevers.

Het lijkt erop dat het de bedoeling is om de opdrachtgever inzicht te verschaffen in hoe het bouwwerk is gebouwd, met welke materialen en volgens welke normen Actualiteiten Bouwrecht: Het opleverdossier onder de Wet Kwaliteitsborging: een nadere beschouwing, blz: 2.. Als je niks anders afspreekt, moet je minimaal de informatie in artikel 7:757a BW sub a en b aanleveren. Inclusief de opleverdocumentatie van onderaannemers en leveranciers.

Maak goede afspraken met met onderaannemers en leveranciers

Maak goede afspraken met onderaannemers en leveranciers. Zorg ervoor dat je op tijd over hun tekeningen, berekeningen en onderhoudsdocumentatie beschikt om het consumentendossier te kunnen aanleveren bij de gereedmelding. Doe je dat niet, dan neem je het risico dat je het consumentenopleverdossier misschien niet of niet op tijd kunt aanleveren aan je opdrachtgever.

Is het opleverdossier altijd verplicht?

Nee: anders dan de tekst en de toelichting van artikel 7:757a BW doen vermoeden, is het aanleveren van het consumentenopleverdossier niet altijd verplicht. Het artikel is van regelend recht Artikel 7:757a BW is opgenomen in Afdeling 1 van de Titel 7.12 (Aanneming van Werk) in het Burgerlijk Wetboek. De bepalingen in Afdeling 1 zijn van regelend recht op twee artikelen na. Daarnaast is in artikel 7:757a BW niet opgenomen dat het artikel van dwingend recht is. Aannemers mogen in overeenkomsten met hun opdrachtgevers, ook particuliere opdrachtgevers, van dit artikel afwijken. Je mag bijvoorbeeld afspreken dat je géén of alleen een beperkt opleverdossier verstrekt.

Aantoonbaarheid goed en deugdelijk werk ook niet altijd verplicht

Volgens de toelichting bij artikel 7:757a BW moet de aannemer ook verklaren en aantonen dat hij heeft gebouwd volgens de regels van goed en deugdelijk werk èn dat hij de in de aannemingsovereenkomst vastgelegde afspraken is nagekomen.

Goed en deugdelijk betekent dat het werk voldoet aan ongeschreven minimale kwaliteitseisen: het moet bruikbaar en functioneel zijn. Logisch en toch een bron van geschillen, want de normen van goed en deugdelijk werk zijn subjectieve kwaliteitsnormen.

De toelichting verplicht de aannemer tot meer dan de wet zelf. De tekst van de wet is bepalend Voor de uitleg van een wettelijke bepaling is in de eerste plaats de tekst van de wet bepalend. Bij geschillen over de uitleg van de wettelijke bepaling kan rekening worden gehouden met de toelichting en de verdere uitleg daaraan in de parlementaire stukken en het politieke debat. Volgens aanwijzing 4.47 van de Aanwijzingen voor de regelgeving wordt een toelichting niet gebruikt voor het stellen van nadere regels (…), Brief minister Ollongren d.d. 28 juni 2018, Eerste Kamer, vergaderjaar 2017 – 2018, 34 453, I en HR 20 december 2012, ECLI:NL:HR:2002:AE4481..

Omdat de tekst van de wet je daartoe niet verplicht, ben je als aannemer niet verplicht om aan te tonen dat je hebt gebouwd conform de eisen van goed en deugdelijk werk als je dat niet hebt afgesproken. In dat geval moet je bouwen conform de regels van het Bouwbesluit. Het is anders wanneer je dat wel hebt afgesproken. Dan is het een verplichting die je moet nakomen.

Hoe lever ik het opleverdossier aan: digitaal of op papier?

De wet zegt niet hoe je het opleverdossier moet aanleveren, op papier of digitaal. Allebei mag. Kies je in de aannemingsovereenkomst voor het aanleveren van een consumentendossier op basis van de NPR 8092, dan kies je voor het digitaal aanleveren van het opleverdossier.

Hulp bij het maken van het opleverdossier: Nationale Praktijk Richtlijn (NPR) 8092

Op 1 oktober 2019 heeft de Normcommissie Consumentendossier de Nationale Praktijk Richtlijn (NPR) 8092 beschikbaar gesteld voor consultatie vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen. De richtlijn geeft aannemers een handreiking met minimumeisen om bij de oplevering van nieuwbouw en verbouw zelf een digitaal consumentenopleverdossier op te stellen en over te dragen.

Met de NPR 8092 wil de Normcommissie Consumentendossier bereiken dat de particuliere opdrachtgever krijgt wat hij heeft gekocht of afgesproken. Ook is het de bedoeling dat de opdrachtgever aan de hand van een consumentenopleverdossier dat is gebaseerd op de NPR Richtlijn kan vaststellen of de aannemer goed en deugdelijk werk heeft geleverd, dat hij aanwijzingen heeft voor gebruik en onderhoud en op welke aandachtspunten hij moet letten bij verbouw en/of renovatie.

Wat de eisen van goed en deugdelijk werk betreft, verplicht de NPR 8092 de aannemer – net als de toelichting bij artikel 7:757a BW – tot méér dan de wet zelf. De handleiding Goed en deugdelijk werk is een integraal onderdeel van de NPR 8092. Kies je ervoor om de NPR 8092 van toepassing te verklaren in de overeenkomst, dan kies je voor de aantoonbaarheid van goed en deugdelijk werk. Het voldoen aan de NPR Richtlijn is dan een contractuele verplichting.

Hoewel de NPR 8092 het heeft over een “consumentendossier”, verwijst de richtlijn ook naar andere gebruikers zoals projectontwikkelaars en huurders. Hieruit lijkt te volgen dat ook professionele opdrachtgevers gebruik kunnen maken van de NPR 8092. Wanneer in de aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de aannemer het consumentendossier aanlevert conform de NPR 8092 of anderszins is afgesproken dat de aannemer bouwt conform de vereisten van goed en deugdelijk werk, is de aannemer verplicht om aan te tonen dat hij heeft gebouwd conform de eisen van goed en deugdelijk werk. Anders niet. In dat geval is de aannemer alleen verplicht om te bouwen conform het Bouwbesluit.

Is het gebruik van de NPR 8092 verplicht?

Nee. Het voldoen aan NEN-normen en of praktijkrichtlijnen zoals de NPR is niet verplicht, behalve wanneer je daar een verplichting van maakt. Bijvoorbeeld door in de aannemingsovereenkomst op te nemen dat je een consumentenopleverdossier verstrekt conform de NPR 8092. NEN-normen en praktijkrichtlijnen zijn vrijwillige afspraken over producten, diensten of processen. Ook zijn NEN-normen niet algemeen verbindend HR 22 juni 2012, LJN:BW0393 (Knooble / Staat en NNI).

Moet de verklaring van de kwaliteitsborger in het opleverdossier?

Nee, want die verplichting volgt niet uit de wet. Maar het mág wel. En het kan efficiënt zijn om het dossier bevoegd gezag onderdeel te maken van het opleverdossier.

Hoe pak ik het aan?

Als je niks anders afspreekt, geldt de wet. Dan moet je je opdrachtgever een opleverdossier verstrekken dat voldoet aan de vereisten van artikel 7:757a BW. Spreek je wel iets anders af en maak je een eigen opleverdossier, dan moet het opleverdossier voldoen aan de afgesproken vereisten. Verklaar je de NPR 8092 van toepassing, dan moet het opleverdossier voldoen aan de NPR 8092.

Bedenk dus vóór het aangaan van de aannemingsovereenkomst of je wel of geen opleverdossier verstrekt. Bespreek dat vooraf met je opdrachtgever zodat hij weet waar hij aan toe is. Leg goed vast wat je afspreekt. Ook als je géén opleverdossier aanlevert. Verstrek je wel een opleverdossier? Spreek dan met je onderaanemers en leveranciers af dat zij jou de benodigde opleverinformatie op tijd aanleveren, zodat je op tijd aan je verplichtingen jegens je opdrachtgever kunt voldoen.

Dit is een artikel van Ottilie Laan

Bron: De bouwadvocaat 31-01-2020

Auteur: Ottilie Laan

Thema's: Wetgeving en Vergunningen

Tags: Kwaliteitsborging voor de bouw