Oplevering op de schop door invoering Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Een opdrachtgever kan geen herstel vorderen van gebreken die bij de oplevering niet zijn gemeld, ook als het werk niet aan opdrachtgevers zelf maar aan hun architect is opgeleverd. Dat heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld in een geschil over de oplevering van een woning. Na invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) zal dat oordeel echter anders uitvallen (ECLI:NL:GHARL:2021:3289).

Architect bevoegd om opdrachtgever te vertegenwoordigen
Bij de oplevering was de opdrachtgever zelf niet aanwezig. Hij liet zich vertegenwoordigen door zijn architect. Negen dagen na de oplevering stuurde de architect aan de aannemer een brief met daarin aanvullende gebreken die de opdrachtgever zelf had geconstateerd met het verzoek ook die gebreken te herstellen. De aannemer weigerde herstel van de nagekomen punten en beriep zich op art. 7:758 lid 3 BW. Dat artikel bepaalt dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor gebreken die ten tijde van de oplevering redelijkerwijs ontdekt hadden moeten worden.

Opdrachtgever stelde dat de oplevering aan de architect geen wettelijke oplevering zou zijn omdat de opdrachtgever zelf ook nog gebreken moest kunnen constateren en laten herstellen en dat hij tegen de architect had gezegd dat de oplevering voorwaardelijk was.

Het hof overwoog dat de aannemer erop mocht vertrouwen dat de oplevering aan de architect een rechtsgeldige oplevering was. De architect was immers geen willekeurige derde maar iemand met bouwkundige kennis. Bovendien was het bouwwerk door hem ontworpen. Hij kon dus als geen ander de belangen van de opdrachtgever behartigen. Als de opdrachtgever te weinig vertrouwen had in de architect had hij zelf aanwezig kunnen zijn of een ander moment van opleveren kunnen voorstellen.

Voorwaardelijke oplevering niet zinvol
Gelet op het belang van de oplevering kon de opdrachtgever niet volstaan met het enkel aan de architect mededelen dat het een voorwaardelijke oplevering betrof. De mededeling zou ook aan de aannemer moeten zijn gedaan. Het hof is bovendien duidelijk niet gecharmeerd van het stellen van voorwaarden aan de oplevering:

“Hoewel een dergelijk voorbehoud niet ondenkbaar is, druist het in tegen het karakter van de oplevering, te weten het markeren van een lijn in de tijd voor wat betreft de overgang van risico’s en de aanvaardbaarheid van het werk voor de opdrachtgever. Om die reden kon opdrachtgever niet volstaan met het uitsluitend aan zijn architect meedelen dat de oplevering niet de daaraan door de wet verbonden rechtsgevolgen en de daaruit voortvloeiende zekerheid voor partijen teweeg zou brengen. Opdrachtgever had dit rechtstreeks aan C&T Bouw moeten meedelen en buiten discussie moeten stellen dat de aannemer met een dergelijke (voor hem) niet of slechts beperkt zinvolle oplevering zou instemmen. Uit niets blijkt dat dit gebeurd is.

Gevolgen Wkb voor de oplevering
In deze zaak hoefde de aannemer de nagekomen punten niet te herstellen omdat de punten bij oplevering wel geconstateerd hadden kunnen worden maar niet waren gemeld. Na invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (naar verwachting per 1 januari 2022) is dat anders. Aan art. 7:758 BW wordt dan een vierde lid toegevoegd:

“In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.”

Afwijken Wkb soms mogelijk
Van de nieuwe regel kan niet worden afgeweken ten nadele van de consument-opdrachtgever. Voor opdrachtgevers die een rechtspersoon zijn dan wel een natuurlijk persoon die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, geldt dat afwijking mogelijk is ‘indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen’. Voor aanneming van andere dan bouwwerken blijft de huidige regeling gelden.

Oplevering anders maar nog steeds belangrijk
Het hof verwoordt in de genoemde uitspraak de functie en het nut van de oplevering als

“het markeren van een lijn in de tijd voor wat betreft de overgang van risico’s en de aanvaardbaarheid van het werk voor de opdrachtgever.”

Na invoering van de Wkb  vervalt die functie en verliest de oplevering een deel van zijn nut. Het hof stelt dat zo’n voorwaardelijke oplevering voor de aannemer niet of slechts beperkt zinvol is. De tijd zal het leren of de aannemer rekening moet houden met veel nagekomen punten. Met name als het gaat om beschadigingen en gebreken die door het gebruik kunnen zijn ontstaan liggen moeizame discussies in het verschiet. In dat geval is het toch goed om terug te kunnen vallen op een proces-verbaal van oplevering waaruit blijkt of die punten bij oplevering al bestonden of dat zij (dus) later zijn ontstaan.

Heeft u vragen over de invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) of over andere vragen op het gebied van vastgoed en bouwrecht? Bel of mail ons voor een kosteloos eerstelijns advies.

Peter Verstegen, Heijltjes Advocaten