Samenwerken aan conceptueel ontwikkelen en bouwen

Duurzaamheidsambities zijn steeds vaker onderdeel van een gebiedsontwikkeling. Wat kun je doen om sneller grip te krijgen op wat haalbaar is in zo'n complex ontwikkelproces? Deze vraag stond centraal tijdens de sessie ‘waarde creëren met conceptueel bouwen’ op het Lente-akkoord Congres 2025..

Onder leiding van Olga Görts (Netwerk Conceptueel Bouwen), gingen Ellen Masselink (Getting to WE) en Maartje Luisman (SVP Architectuur en Stedenbouw) in op deze hoofdvraag. Daarbij is volgens hen een centrale rol weggelegd voor ontwerpers. Hoe helpt ontwerpkracht om vroeg in het traject duidelijke kaders en kansen te zien? En wat kunnen partijen doen om écht samen te werken?

“Het begint allemaal met het gezamenlijk opstellen van Het Verhaal van de Plek”, trapt Görts af. “Als je gezamenlijke verlangens aan de voorkant van een gebiedsontwikkeling scherp krijgt, kun je prestatiegericht werken en woningconcepten inkopen die passen bij de plek, in plaats van zelf telkens opnieuw een woning te ontwikkelen.”

Samen optrekken

Om dat mogelijk te maken, werkt het Netwerk Conceptueel Bouwen aan een stevigere verankering van conceptuele woningbouw in gebiedsontwikkeling. Volgens Görts vraagt dat om een ander proces dan veel partijen gewend zijn. “Je formuleert aan het begin al aan welke prestaties de woningen die gerealiseerd worden moeten voldoen, en koopt woningconcept(en) in die passen binnen de vastgestelde kaders. Dat heeft consequenties voor de wijze waarop de kaders geformuleerd worden.”

Het is van groot belang dat gemeente en gebiedsontwikkelaar daarbij samen optrekken. Elkaar beter leren kennen en elkaars belangen en verlangens kennen. Bij het formuleren van Het Verhaal van de Plek is het belangrijk ook input te vragen van direct en institutioneel betrokken partijen zoals het waterschap, netbeheerders en de veiligheidsregio en daar heldere samenwerkingsafspraken mee te maken. Zodra het enigszins kan is het goed om ook omwonenden en andere belanghebbenden te betrekken bij de planvorming. Waardoor in een vroeg stadium draagvlak ontstaat en het risico op bezwaren wordt gereduceerd. Op deze wijze kunnen we processen versnellen. En dat is wat nodig is om in korte tijd veel en kwalitatief goede woningen te realiseren.

Hoe eerder je deze ambities gezamenlijk vastlegt én formuleert hoe die ambities waargemaakt worden, hoe beter een woningconcept geselecteerd kan worden dat aansluit

De prestatie-eisen in gebiedsontwikkeling gaan onder andere over financiële en volkshuisvestelijke kaders maar ook over circulariteit, biodiversiteit, gezondheid, bodemgesteldheid en netcongestie. “Hoe eerder je deze ambities gezamenlijk vastlegt én formuleert hoe die ambities waargemaakt worden, hoe beter een woningconcept geselecteerd kan worden dat aansluit,” vult Ellen Masselink aan.

Volgens de sprekers biedt ontwerpkracht, het vermogen om ruimtelijke, technische en maatschappelijke eisen integraal te vertalen in concrete plannen, de mogelijkheid om sneller door te dringen tot wat werkt. De manier van samenwerken krijgt naast ontwerpkracht gelukkig steeds vaker een eigen plek in het proces. Partijen realiseren zich dat samenwerken niet vanzelf gaat. “En door het gebruik van parametrische ontwerptools worden ontwerpvarianten snel in beeld gebracht, en kunnen varianten snel doorgerekend worden,” aldus Görts. “Zo voorkom je dat je vastloopt op beleidsstapeling of onrealistische verwachtingen.”

Daarnaast vertalen ontwerpers de vraag in het aanbod van woningconcepten. Deze worden ontworpen in opdracht van aanbieders van woningconcepten. En moeten aansluiten bij de vraag. “Voldoet een woningconcept bijvoorbeeld niet aan vaak gestelde architectonische prestatie-eisen dan zien we dat besloten wordt om meer architectonische opties aan te bieden”, merkt Luisman op. Zo ontwikkelt zich een marktconform aanbod. 

klik hier voor de PDF

Anders samenwerken

Masselink benadrukt hoe belangrijk het is om samen te leren werken, zeker in een tijd waarin de bouwsector onder druk staat. “We zitten midden in een systeemverandering. Circulair bouwen, minder mensen op de bouwplaats, digitalisering; het vereist een ander soort samenwerking. Elk team zou moeten beginnen met investeren in elkaar en in het begrijpen van elkaars doelen en belangen.”

Een deelnemer uit de zaal sluit zich daarbij aan: “In tenders merken we dat het niet meer alleen gaat om prijs, maar om het proces en de ‘klik’ tussen mensen. Hoe ga je met elkaar samenwerken? Dat is steeds vaker doorslaggevend.”

Verhaal van de plek

Een terugkerend thema was ‘Het Verhaal van de Plek’: de unieke context van een gebied die richting moet geven aan keuzes. “Ontwerpkracht helpt om dat verhaal te vertalen in ruimtelijke, technische en maatschappelijke voorwaarden,” aldus Luisman. “Niet elk woningconcept past overal. Je moet kijken wat hier werkt.”

Een deelnemer wees op de betekenis van Beeldkwaliteitsplannen. “Die worden vaak zo ingezet dat ze concepten juist onderuit halen. Dat is zonde. Houd in de gebiedsfase ruimte voor conceptuele oplossingen.”

Sterke relatie of inhoudelijk plan

De sessie bood ruimte voor discussie aan de hand van prikkelende stellingen. Een daarvan: “In gebiedsontwikkeling is een sterke relatie tussen samenwerkingspartners belangrijker dan een perfect inhoudelijk plan.”

De meeste aanwezigen waren het hiermee eens. “We zien dat projecten vaker stuklopen op slechte samenwerking dan op inhoud,” merkte een ontwikkelaar op. Ymere gaf aan veel te investeren in relaties, juist om niet bij elk project het wiel opnieuw uit te vinden. “Dat is ook een risico,” zei een ander. “Nieuwe partijen kunnen dan moeilijker binnenkomen.”

“Een goed plan komt juist voort uit goede samenwerking, Je kunt het één niet los van het ander zien.”

Het collectief belang

Volgens de sprekers helpt het om een gemeenschappelijk doel op te stellen waar alle partijen op terug kunnen grijpen. Luisman: De sleutel ligt in het gezamenlijke begin. “Als je start met het benoemen van het gezamenlijke doel en de drijfveren van alle partijen, dan kun je beter toetsen en samen beter bepalen wat een geslaagd project is. Dat voorkomt frustratie achteraf.” Masselink vult aan: “Wij vragen partijen om samen te formuleren wat de gezamenlijke ambitie is. Deze ambities rijgen we als kralen aan een ketting. Dan zie je dat veel doelen overlappen, zelfs als de belangen verschillen.”

Het mooie aan conceptueel bouwen is dat het niet alleen over standaardisatie gaat, maar juist over de mensen die het mogelijk maken. Dáár zit de kracht.

Naast inhoudelijke kaders en technische mogelijkheden, ging het gesprek ook over de ‘soft skills’ die nodig zijn voor succes. “Het gaat niet alleen om ontwerp of techniek, maar juist om gedrag en houding,” aldus Masselink. "We horen vaak: we moeten er nog even goed over nadenken. Maar wij denken liever vóór. Als je aan de voorkant het gesprek voert over doelen, drijfveren, verschillen en omgangsvormen, leg je een stevig fundament voor samenwerking. Dat is precies waar het om gaat bij het formuleren van Het Verhaal van de Plek.

Masselink geeft een treffend voorbeeld: “Laatst nog, in een project waar we duidelijke samenwerkingsafspraken hadden gemaakt, schoof er ineens een nieuwe persoon aan. Zonder enige kennis van de omgangsvormen in het team ging deze persoon er ‘met gestrekt been in’. Nam een positie in en dacht niet vanuit een gemeenschappelijk doel maar vanuit het eigen belang. Maar alle andere aanwezigen spraken uit: “zo gaan we hier niet met elkaar om”. Deze persoon werd daarop aangesproken, en dat open gesprek over wat er gebeurde werkte heel goed. Dan merk je: het helpt echt als je dat gesprek vóóraf voert."

Belangrijke lessen

De rode draad van de sessie: goed samenwerken is onmisbaar om te komen tot een goed en doorleefd Verhaal van de Plek waarin de gezamenlijke ambities zijn vastgelegd, Het versnelt niet alleen de planvorming, maar helpt ook om tot betere, duurzamere en betaalbare oplossingen te komen. Ontwerpers zijn de schakel tussen ambities en de vertaling in ontwerpen, en helpen om de ruimtelijke, stedenbouwkundige en architectonische prestatie-eisen te vertalen in omgevingsbeleid en beeldkwaliteit. Mét oog voor de toepassing van woningconcepten!

• Begin met het gezamenlijke doel en ambities en maak belangen bespreekbaar.
• Zorg voor prestatiegerichte randvoorwaarden in plaats van dichtgetimmerde plannen.
• Investeer in de onderlinge relaties en houding en gedrag, niet alleen in techniek.
• Maak ruimte voor conceptuele woningbouw zonder de eigenheid van de plek uit het oog te verliezen.

Zoals één van de deelnemers het verwoordde: “Het mooie aan conceptueel bouwen is dat het niet alleen over standaardisatie gaat, maar juist over de mensen die het mogelijk maken. Dáár zit de kracht.”