Bijzondere lokale omstandigheden. Wat zijn het nu echt?

Binnen het stelsel van kwaliteitsborging en de meldingsplichtige bouwactiviteit zijn de ‘Bijzondere lokale omstandigheden’ of afgekort BLO’s regelmatig onderwerp van discussie. Maar wat is een BLO vanuit de bedoeling van de wetgever nu echt? 

Een bouwwerk moet voor wat betreft de bouwtechnische regels voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. Voor wat betreft de huidige meldingsplichtige bouwactiviteiten (alleen nieuwbouw) staan deze in hoofdstuk 4 van het Bbl. Daarnaast in gevallen van verplaatsing in hoofdstuk 5.

De rol van de kwaliteitsborger is om te borgen dat een bouwwerk ook daadwerkelijk aan die technische eisen uit hoofdstuk 4 (of 5) van het Bbl voldoet bij oplevering, waarna een verklaring wordt afgegeven. De rol van de kwaliteitsborging in relatie tot alle regels waaraan een gebouw in zijn vorm en omgeving aan moet voldoen is dus ook beperkt tot uitsluitend de regels in hoofdstuk 4 (of 5) van het Bbl.
De bouwregels, met functionele eisen en prestatie-eisen, zoals deze in het Bbl staan gelden voor alle bouwwerken in ons land ongeacht waar deze staan, en in welke vorm zij zijn ontworpen. Maar niet iedere locatie in ons land is hetzelfde. En daar komen we uit bij wat we zijn gaan noemen de ‘Bijzondere lokale omstandigheden’.

Het benoemen van, of attenderen op, bijzondere lokale omstandigheden bij een meldingsplichtig bouwwerk is in feite niets meer en niets minder dan het verstrekken van informatie aan de kwaliteitsborger (via de initiatiefnemer) over een aantal locatie specifieke omstandigheden, die een risico zouden kunnen vormen waardoor niet of lastiger aan de voorschriften in hoofdstuk 4 van het Bbl kan worden voldaan. Anders gezegd wordt er op een specifiek onderdeel van het bouwproject een ‘geeltje’ geplakt waarop staat ‘Let op!’. Het is dus geen extra eis, geen lokale kop, en zeker geen door de gemeente opgelegde extra taak richting de kwaliteitsborger. Het is geheel bedoeld om vanuit lokale kennis die de gemeente heeft over de locatie waar wordt gebouwd, de kwaliteitsborger te attenderen, zodat er een kleiner risico ontstaat dat er bij oplevering niet is voldaan aan de technische eisen uit het Bbl.

Maar in welke gevallen plak je er nu zo’n geeltje op met daarop de tekst ‘let op!’. Dat kan bijvoorbeeld in relatie tot het type toe te passen fundering. Stel er is een heel slechte bodemkwaliteit qua draagkracht. Of er is bijvoorbeeld een ondergrond met grondwaterstroming of er is, zoals dat in Zuid Limburg kan voorkomen sprake van voormalige mijnbouw waardoor heel specifieke zettingen kunnen voorkomen. Bij zulke situaties is het goed om te attenderen op deze lokale omstandigheden die van invloed zijn op het type fundering dat op die locatie wel of niet kan worden toegepast. Ook het wel of niet toestaan van heipalen die trilling kunnen veroorzaken ten opzichte van belendingen in relatie tot de grondslag waarin deze worden aangebracht kunnen als BLO worden gezien, al zit hier ook vaak weer een directe relatie met de regels voor Bouw- en Sloopveiligheid, en dat is dan toch ook weer een andere activiteit dan de technische bouwactiviteit.

Een ander voorbeeld voor het plakken van zo’n geeltje met ‘let op!’ is als er bijvoorbeeld specifieke maatregelen in de gevel nodig zijn om het binnen geluidsniveau te halen. Dit kan zijn omdat er dicht bij een drukke weg, een spoorlijn of bij een vliegveld in de buurt wordt gebouwd. Deze specifieke voorzieningen hebben dan ook een directe relatie met het wel of niet gaan voldoen aan de technische eisen uit het Bbl. En in de praktijk zijn er naast deze twee voorbeelden ook niet zo heel veel andere echte BLO’s te bedenken dan in relatie tot de fundering en geluidseisen.

Maar hoe kan het dan dat er bij veel gemeenten hele lijsten zijn met BLO’s die zij via hun website of via een formulier aan de initiatiefnemer en de kwaliteitsborger kenbaar maken? Ik denk dat dit komt omdat in veel gevallen de breedte van de rol van de kwaliteitsborger hier wordt overschat, en of er toch nog niet helemaal duidelijk is wat de knip tussen de ruimtelijke en technische activiteit bouwen inhoudt.

Veel onderwerpen in deze lijsten hebben namelijk helemaal geen directe relatie met het wel of niet gaan voldoen aan de technische eisen uit het Bbl maar zien bijvoorbeeld op het voldoen aan de regels in het Omgevingsplan, de regels rond bouw- en sloopveiligheid of soms heel andere activiteiten.
En uiteraard is het prima om een initiatiefnemer op deze aspecten te wijzen, maar dan zijn het geen BLO’s en zeker geen aspecten waar een kwaliteitsborger iets zou moeten doen om te borgen dat het bouwwerk voldoet aan de technische eisen.

Om nog één voorbeeld te noemen is een onderwerp dat ik ook veel tegenkom in de lijst met BLO’s, is het rekening moeten houden met slagschaduw van windturbines. Maar het mogen bouwen binnen een gebied waar slagschaduw aan de orde is wordt toch echt geregeld in het Omgevingsplan. Daarnaast regelt het Bbl niets over slagschaduw, maar staat dit geregeld in artikel 22.216 van de bruidsschat in relatie tot afstanden (dus Omgevingsplanactiviteit) en in artikel 3.12 Bal (Besluit activiteiten leefomgeving) als onderdeel van landelijke milieuregels. Wederom is hier geen rol weggelegd voor de kwaliteitsborger.

Veel van deze onderwerpen in die lijsten zouden dus al door de gemeente of Omgevingsdienst zelf moeten worden beoordeeld voor het verlenen van de omgevingsplanactiviteiten vergunning, en daar moet dan vervolgens ook tijdens de uitvoering door het bevoegd gezag zelf toezicht op worden gehouden. En nogmaals. Er is niets mis met het goed informeren van de initiatiefnemer over welk risico dan ook.

Maar wees heel voorzichtig met het niet accepteren van een melding als deze volgens de beoordelaar niet voldoet aan artikel 2.19 lid 2 (het in de risicobeoordeling geen rekening houden met bijzondere lokale omstandigheden) aangezien het dus in veel gevallen maar zeer de vraag is of dit ook wel echt een in dit artikel bedoelde lokale omstandigheid betreft.
En als tip. Ga als gemeente je eigen lijst met BLO’s nog eens goed door, en probeer aan de BLO een artikel te hangen uit hoofdstuk 4 van het Bbl die daar een relatie mee heeft. Kun je die namelijk niet vinden, dan is het dus zeer waarschijnlijk geen BLO.
 

Wico Ankersmit

Directeur Vereniging BWT Nederland.